한국은행 기준금리 0.5%, 과거 낮았던 금융 이자가 현재는 3%를 넘어설 전망입니다. 심지어 뉴스나 SNS, 유튜브에서는 미국 기준금리가 더 오를 것으로 바라보고 있습니다.
경제시장이 상황, 분위기에 따라 변하듯 투자상품 또한 지속적으로 변화가 있었는데요. 그중 2010년대부터 오피스텔이라는 부동산 투자가 크게 관심받기 시작했습니다.
바로 금융기관 이자보다 투자 수익률이 높다는 것과 부동산 투자상품 중 비교적 소규모 자금으로 투자할 수 있다는 특장점으로 투자의 접근성이 낮아 많은 사람들에게 관심을 받았던 것인데요
하지만 모든 투자가 그렇듯 장점이 많아 보이지만 잘못하면 큰 리스크로 인해 투자 실패까지 이어질 수 있는 상황이 많이 있습니다. 이러한 리스크를 줄이고 올바른 오피스텔 투자를 하기 위해 몇 가지 주의사항과 투자 실체를 말씀드리겠습니다.
"오피스텔 투자 시 주의할 점"
분양계약서부터 꼼꼼히
오피스텔을 투자하기 위해 모델하우스 또는 홍보관에 방문하시면 상당히 정신없는 분위기가 연출되는 모습을 많이 보실 수 있는데요 이러한 분위기는 자칫 잘못된 선택을 내릴 수 있는 상황을 만듭니다.
여러 상담석에서 상담받는 소리와 모델하우스를 꽉 채우는 음악소리 거기에 더해서 모형도와 견본 오피스텔을 소개해주는 큐레이터의 내레이션까지 초보 투자자에게는 낯선 환경일 것입니다.
이러한 환경에서 중요하게 확인할 점은 당연하게도 분양계약서인데요 하지만 대부분 작은 글씨로 빼곡하게 많은 내용이 담겨있어 하나하나 살펴보기 쉽지 않습니다.
어떤 내용부터 확인할지 모르시겠다면 계약금과 중도금, 잔금, 연체료, 준공 예정일, 해지 관련 내용 등을 먼저 자세히 읽어보시길 추천드립니다.
자신을 상담해 주었던 상담사의 구두 상담내용만으로 분양계약서 내용을 대충 확인하고 인감도장을 찍는 일은 없어야 추후 리스크를 없애는 기본이자 가장 첫 번째 방법입니다.
영업사원 또는 상담사는 "아군도 적군도" 아니다
투자를 위해 모델하우스 또는 홍보관에 방문하면 담당 영업사원 또는 상담사가 지정됩니다. 이분들은 본인이 아는 부동산 지식을 통해 현재 부동산 시장에서 해당 상품의 장점을 자세히 설명해 주죠 하지만 투자는 곧 자기 자신에 책임이 있다는 말씀을 드리고 싶습니다.
대부분의 영업사원과 상담사 분들은 악의를 품고 또는 거짓으로 상담을 진행하진 않습니다. 다만 아주 소수만 잘 못된 정보로 상담을 진행하는 분들도 있기에 상담받은 내용과 현재 부동산이 정말 그러한지 주변 공인중개사에 방문하여 간단히 확인하는 것도 아주 좋은 방법입니다.
추가적으로 영업사원 또는 상담사로부터 금품이나 일부 수수료를 제안하거나 받았을 경우, 오피스텔을 계약하면 완공되고 본인이 대신 팔아주겠다와 같은 제안을 한다면 99%는 잘못된 상담, 사기일 수 있습니다.
수익형 상품의 경우 영업사원 및 상담사는 프리랜서로 냉정하게 본다면 해당 건설사 및 시행사의 직원이 아님으로 언제든 퇴사할 수 있으며 평균 오피스텔 준공까지 약 2년 정도의 기간이 소요되기 때문입니다.
물론 영업사원 및 상담사의 상담내용은 상담받는 현시점을 기준으로 상담이 이뤄지기에 오피스텔 준공 후 부동산 시장이 어떻게 변하는지는 추측할 뿐이라는 것을 알고 계시길 바랍니다.
실제 투자금액
주변에서 많은 부동산 투자 관련 광고 현수막을 보셨을 텐데요 그중에서도 '실투자'라는 단어를 보신 분들도 있을 것 같네요 요즘은 광고 시 금액 작성을 할 수 없게 되어 이러한 광고 문구를 잘 보지 못하지만 모델하우스, 홍보관 내부에서 영업사원 및 상담사가 실투자금을 비교하며 상담을 진행하기도 합니다
오피스텔 원룸의 경우 보통 전용 6평 정도로 소형이기에 전체 분양가 또한 규모가 적어 이러한 광고/홍보 형태가 발생하게 되었는데요 평균적으로 수도권 원룸 오피스텔이 1억 중반~2억 초반으로 계약금 10%일 경우 1채당 1천만 원대~2천만 원대 계약금이 들어가게 됩니다.
비교적 적은 자금으로 분양계약을 체결할 수 있는 상황인데요 이렇게 해서 4천만 원에 3채 또는 6천만 원에 3채를 투자할 수 있다고 광고를 합니다. 하지만 이는 계약금을 기준으로 한 것으로 추후 발생되는 잔금 또는 중도금 자납분, 소유권 이전비용, 취득세 등 고려하지 않은 계산으로 주의하셔야 하는 부분입니다.
실제 수익률
가장 중요한 수익률의 실체는 오피스텔 월세에 해당되는 내용으로 전세와는 크게 다른 점이 있습니다. 오피스텔에는 계약금-중도금-자납 또는 잔금 순으로 분양대금을 나누어 납부하게 되는데요.
중도금의 경우 입주개시 전까지 무이자또는 이자후불제로 진행됩니다. 따라서 입주 시에 중도금 대출을 상환하지 않고 담보대출로 전활 할 경우 대출에 대한 이자가 발생하게 됩니다. 보통 입주 전 중도금 대출을 상환하지 않았을 경우 건축주 측에서 입주시 중도금 대출금과 나머지 잔금을 상황 할 수 있도록 대출금융기관을 추천해줍니다.
이때 개인신용이나 대출 현황에 따라 이율이 적용되는데요 보통 오피스텔의 경우 계약시 받았던 중도금 대출과 비슷한 수준을 나타내기도 합니다.
여기서 준공 후 월세를 맞췄을 때 해당 월세에 대출 시 대출이자와 추후 발생할 중개수수료 및 향후 오피스텔 관리 등 크고 작은 비용이 발생하게 되는데요 이런 비용까지 월세에 제외한다면 처음 상담받았던, 예상했던 수익률보다 크게 하락하는 경우가 상당히 많이 있습니다.
따라서 오피스텔 투자 이전에 발생할 수 있는 대출이자, 연체료, 잔금 준비 등 갑자기 발생할 수 있는 비용에 대해 신중하고 꼼꼼히 체크하셔야 외형만 가지고 계산한 허황된 수익률에서 벗어나 합리적이고 현실적인 투자를 할 수 있습니다.
추가로 준공 후 입주 전 잔금을 납부하게 되는데요 전세나 월세를 맞추게 되면 잔금은 신경 쓰지 않아도 된다, 해결될 것이다 같이 간단히 상담을 받으셨다면 이점을 주의하시기 바랍니다.
준공까지 평균 약 2년의 기간이 지나게 되면 부동산 전세 가격이 하락할 수도 상승할 수 도 있기에 위험한 부분으로 분양대금 중 잔금 마련까지 고려하여 실제 투자금액을 생각하시면 안정적인 투자에 도움이 될 수 있습니다.
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