
부동산 개발, 건축시 중요하게 작용하는 용적률과 연면적, 건폐율을 알아보자
부동산은 우리 주변에 늘 함께하고 있다. 우리가 생활하는 집, 거리를 걷다 보면 바로 눈앞에 보이는 건축물은 생활함에 있어 안락한 보금자리가 되기도 하며 편의를 제공하는 시설이 되기도 한다.
그렇다면 우리가 흔히 마주하게 되는 주택, 건축물은 왜 각각 높이와 그 크기가 다를까? 부동산을 개발하고 건축할 때 영향력 있는 용적률과 건폐율 때문이다. 이러한 용적률과 건폐율은 도시계획에 따라 천차만별 달라진다.
연면적
연면적이란 건축물 각 층의 바닥면적을 합한 면적을 연면적이라고 한다. 지상 연면적과 지하 연면적으로 나누어 표기하기도 함. 용적률은 연면적에 따라 그 비율이 정해진다.

대지면적
흔히 알다시피 대지면적은 대지의 면적이다. 하지만 법적으로 정확히 대지면적이란 무엇을 말하는지 알아보자.
건축법시행령 제119조(면적 등의 산정방법)
대지면적: 대지의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 면적은 제외한다.
토지는 사실상 울퉁불퉁해요 평평한 토지도 있지만 대부분의 토지는 불규칙한 표면을 갖고 있습니다, 따라서 토지의 각 지점에서 수평투영면적을 대지면적으로 정의합니다.

용적률
모든 대지에는 정해진 용적률이 있고, 용적률은 각 지자체, 지구단위계획 등 대지 용도와 개발계획에 맞춰 용적률을 제한하고 있어요. 이러한 용적률과 다른 부수적인 요건 때문에 주변 건축물이 제각각의 높이와 규모를 갖고 있는 것!
용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율입니다. 단, 연면적에서 지하층 연면적과 주차장 면적, 피난안전구역, 대피공간은 제외!, 용적률이 높을수록 건축물의 높이와 규모가 크다고 이해하면 돼요. 용적률이 높다는 것은 그만큼 지상으로 높게 건설할 수 있다는 것이니까요.

용적률은 아래와 같은 근거법령으로 정해집니다. 정확한 용적률의 한도는 각 지역의 조례를 참고해야합니다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조(용도지역에서의 용적률)
지정된 용도지역에서 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정한다.
건폐율
앞서 말한 용적률이 지자체별 대지마다 각각 다른 것처럼 건폐율도 동일하게 각 지역과 대지의 쓰임에 따라 달라요. 우리가 자주 접했던 편의시설이 밀집된 상업시설(건축물)은 상업용지(대지)에 건축이 된 건축물이기에 자연녹지지역(대지) 등 보다 건폐율이 높아요.

모든 대지의 건폐율을 100%로 하면 좋겠다고 생각할 수 있겠지만, 건폐율로 인해 화재 또는 재해 등의 연쇄 피해를 줄이며 생활에 중요한 일조권과 도심의 쾌적성 등이 보장돼요, 건폐율이 높을수록 건축물들이 빼곡하게 자리 잡게 됩니다.

건축면적
건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법)
건축면적: 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥으로 한다.)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.

"본 게시물은 쉬운 이해를 돕기 위하여 관련된 법안을 편집 또는 주관적인 문장, 단어로 표현했습니다. 자세한 법률 근거는 꼭 관련 법안을 참고해주시기 바랍니다."
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