부동산 세금의 기준 시가표준액, 기준시가, 공시지가!

 

정리표

<공시지가, 공시가격, 실거래가, 시가표준액 요약>

이번에 알아볼 것은 국민이라면 누구나 납부할 의무가 있는 세금과 밀접한 연관성을 갖고 있어요. 부동산 세금의 연관된 요소들이 많이 있지만 그중 세금의 기준이 되는 시가 표준액, 공시지가, 기준 시가 등을 알아보려고 합니다. 용어마다 개념과 기준 가액이 달라서 확실히 구분하여 알아야 해요.

각각의 시가와 지가의 차이점을 알아본 후 해당링크를 통해 열람 및 조회방법까지 알아보세요!

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표준지공시지가

나라에 있는 수많은 필지를 모두 평가하고 조사해 공시지가를 산정하는 것은 번거롭고 힘든 일이에요 그렇기 때문에 대표적인 50만 필지를 표준으로 하여 감정평가를 통해 결정 후 공시합니다.

매년 1월 1일 토지 가격을 산정하는데 이것이 표준지공시지가입니다.

 

개별공시지가

앞서 말한 표준지공시지가를 기준으로 지방자치단체에서 토지별로 산정한 지가에요, 주택이나 아파트 등에는 공시가격이라고 말한다. 개별공시지가는 토지관련 국세, 지방세 부과와 수용보상금, 개발부담금 등 각종 부담금 부과기준으로 사용되기에 재산과 관계가 있다.

매년 1월 1일 공시 대상 토지
- 국세, 지방세 부과 대상 토지
- 개발 부담금 및 각종 부담금 부과 대상 토지
- 개별공시지가를 적용하도록 규정한 토지나 각 지자체 장과 협의하여 공시, 결정하기로 한 토지

매년 7월 1일 공시 대상 토지
- 분할, 합병, 신규 등록, 지목변경, 개별공시지가가 없는 토지

 

공시가격 및 기준시가

국세 산정기준이 되는 공시지가와 다르게 토지와 건축물을 모두 평가하여 가격을 산정해요, 세금을 부과하기 위한 목적으로 평가된 금액(가액)입니다. 양도소득세와 상속세, 증여세, 종합부동산세 등을 부과하기 위한 기준입니다. 실거래가의 확인이 어려울 경우 보통 실거래가의 80% 수준으로 낮다고 보면 됩니다.

아파트는 매년 4월 고시
연립, 다세대, 일반 주택은 1년에 1회
오피스텔, 상업용은 매년 12월 말 고시

공동주택, 단독주택, 토지 외 건축물의 기준 시가는 국세청에서 확인해야 합니다. 기준 시가는 양도소득세를 신고하지 않거나 잘 못 신고한 경우, 상속, 증여세 산정이 어려운 경우에 적용됩니다.

쉽게 말해 주택은 공시가격(기준 시가) 확인, 그 외 비주거 오피스텔 및 상업용 건축물은 기준 시가를 확인하면 됩니다. 혹여나 비주거용 건축물의 기준 시가 확인이 안된다면 토지(개별공시지가)와 건물(건물기준 시가 계산 방법에 의한 기준 시가) 각각 기준 시가를 적용해야 합니다.

건물 기준시가 계산방법 참고 법률 국세청 건물 기준시가 계산방법 고시 제5조(기준시가 계산)

 

실거래가

실제 거래된 가격을 공시해 놓은 실거래가, 부동산 매매계약 후 30일 이내 신고하게 되어있다. 양도소득세, 취득세 신고 시 계산 기준이 된다.

 

시가표준액

지방세 과세 표준이 되는 '시가 표준액', 부동산을 매매 또는 보유 중일 때 세금이 부과되죠, 시가 표준액은 부동산의 소재지, 종류, 사용목적 등에 따라 달라짐으로 만약 세금 부과 대상이라면 자세히 확인할 필요가 있습니다. 취득, 등록, 재산, 종합토지, 도시계획, 공동시설세 등 지방세의 과세표준은 시가 표준액입니다.

기본적으로 매매 시점에서 확인되는 실거래가로 취득, 등록세를 부과하지만 매년 부과되는 재산세와 같은 세금들은 부과 시점과 실거래 시기의 차이로 시가 표준액을 기준으로 부과하게 되며 국민주택채권 부과 기준이기도 합니다.