부동산 신탁 위험한 것일까?

부동산 신탁이란 위험한 것인가?

 

부동산 거래를 하다 보면 간혹 신탁이라는 단어를 들어보게 됩니다. 낯선 단어이기에 괜히 신탁이라는 말이 어려워 보이고 설명을 들어봐도 무엇인지 잘 모를 때가 많았을 겁니다. 누군가는 부동산의 위험성을 설명하면서 신탁을 예로 들기도 하며 혹은 괜찮다고 부동산 거래시 종종 있는 상황으로 가볍게 지나가기도 합니다.

항상 헷갈리고 괜히 걱정되던 신탁이 무엇인지 알아보기 전에 신탁의 뜻을 먼저 알아야 할 것 같습니다.

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신탁이란?

 이 법에서 “신탁”이란 신탁을 설정하는 자(이하 “위탁자”라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 “수탁자”라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 “수익자”라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.(신탁법 제2조 신탁의 정의)

신탁이란 위처럼 정의할 수 있는데 아마도 부린이라면 이해가 안 될 수도 있는 데요. 쉽게 정리해보겠습니다. 먼저 '위탁자'는 남에게 사물이나 사람의 책임을 맡기는 자입니다. 그리고 '수탁자'는 다른 사람으로부터 사물이나 의뢰를  맡은 자입니다. 흔히 우리가 보게 되는 '신탁사'는 여기서 '수탁자'에 해당되는 것인데요. 신탁의 정의에서 위탁, 수탁 내용만 바꿔서 아래와 같이 적용해보면

 신탁을 설정하는 “사업주체자 또는 부동산 소유자”와 신탁을 인수하는 “신탁사”간의 신임 관계에 기하여 "사업주체자 또는 부동산 소유자"가 "신탁사"에게 특정의 재산을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 "신탁사"로 하여금 일정한 “수익자”의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다. 이렇게 하면 이제 신탁사와 신탁이 어떤 것이고 어떤 일을 하는지 쉽게 이해할 수 있습니다.

부동산 신탁 구조

그렇다면 왜 사업주체자나 부동산 소유자는 신탁사에게 부동산 신탁을 위탁하는 것일까요? 주체자 및 소유자는 부동산을 소유하고 있지만 전문적인 지식과 경험이 부족하거나 부동산 개발사업자금이 없을 때 신탁사에 가치 증대, 처분, 수익배분 등을 위해 위탁하게 되는 것입니다.

부동산 신탁은 위험한 것인가?

부동산 신탁은 위탁자의 재산을 이전 또는 담보권 등을 위탁하는 것으로 신탁사에게 위탁시 신탁 계약서라는 것을 작성하게 됩니다. 부동산 물건에 대한 신탁 계약이 이루어졌을 경우 등기사항전부증명서에도 등기되는 것인데요 이처럼 등기사항전부증명서를 확인하면 해당 부동산 물건이 신탁물건인지 아닌지 확인이 가능합니다.

등기부등본 신탁원부

흔히 매매, 전월세 계약시 해당 부동산의 근저당설정이 있는지 또는 공동 소유자가 있는지 등시사항전부증명서를 통해 확인하는 것처럼 신탁의 유무를 등기부등본으로 확인이 가능한 것인데요 결론부터 말씀드리면 부동산 신탁의 위험성은 대충 확인하면 위험하다입니다.

자세히 확인하기 위해서는 부동산 신탁의 신탁원부를 확인해봐야 하는데요 신탁원부는 해당 부동산의 기본 내용과 신탁계약서, 위탁자, 수탁자, 수익자, 우선수익자, 채무자 등 기재되어 있습니다. 

신탁원부 내용

신탁원부 상 우선수익권, 수익권증서의 증서금액도 함께 표기되어있습니다. 만약 위탁자가 1개의 부동산을 신탁한경우 증서금액 그대로 참고해도되지만 보통 여러개의 부동산을 신탁계약체결한 경우에는 여러 부동산에 대한 증서금액이 표기되어있어 계약하려는 해당 부동산의 정확한 증서금액 규모를 가늠하기 어렵습니다.

수익권증서금액과 부동산 표시목록

이럴 경우 부동산의 표시 목록에 각 부동산의 면적 비율 또는 부동산의 개수를 단순 나눔 하여 대략적으로 해당 부동산의 증서금액 규모를 파악할 수 있습니다. 하지만 이것은 어디까지나 참고 용이라는 것!

 

무엇을 조심해야 하는가?

사실 신축 부동산의 경우 부동산 신탁의 경우가 대다수를 이루고 있습니다. 사전분양시 체결한 분양관리신탁과 준공후 위탁자의 자금 조달을 위한 담보신탁 등 부동산 개발사업시 사업비 조달과 운영하기 때문인데요. 이러한 신탁은 대부분 매수인이 잔금 완납 후 신탁 말소하는 조건들로 업무가 이루어집니다.

 하지만 분양 중인 부동산의 경우 사실상 등기되지 않아 신탁원부를 확인하기 어려워 위탁사 측에 요청할 수밖에 없습니다. 따라서 사전 분양시 위탁사가 충분한 자금력과 개발사업 경험이 풍부한지, 시공사의 규모는 어떠한지, 장기 미분양 현장 인지 등 외부환경을 참고해야 할 것입니다.

임대차 계약시에는 대항력을 행사할 수 없어 임대차 계약시 잠금 납부 시 신탁 말소 조건과 신탁 임대 동의서를 요구합니다. 신탁 임대 동의서는 신탁사에서 임차한다는 것에 대한 동의이며 신탁말소는 임차인이 잔금 완납시 신탁계약을 말소하겠다는 것입니다. 때문에 신탁사의 동의 없이 위탁자가 임의대로 임대차 계약을 체결하거나 매매계약을 한다면 추후 문제가 발생될 가능성이 있는 것이죠.

정확한 위탁자와 수탁자와의 관계와 사고시 발생할 증서 금액, 신탁사의 동의, 신탁 말소의 여부 등 잘 확인하는 것입니다.